土地探しで気になる「容積率」とは？その目的や緩和条件も知ろう
土地探しや家づくりをする際に耳にする「容積率」という言葉。敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことを容積率といいますが、土地選びや家づくりに大きく関わってきます。容積率の定義や計算方法、緩和される特例などについてご紹介します。
◼ 容積率とは
家を建てる際には、敷地内であればどれだけ大きな建物を建てても良いというわけではありません。土地に対してどのくらいの大きさの建物を建てられるかを示す基準となる容積率に注意が必要です。容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことをいい、家を建てる際のもう一つの基準である建ぺい率と合わせて知っておく必要があります。
・容積率の計算方法
容積率は、土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合であり、用途地域によって基準が異なります。容積率を算出する計算式は以下のようになります。
容積率（％）＝建物の延べ床面積÷敷地面積×100
この式によって出された容積率が、用途地域ごとの基準を上回ってしまうと法律に違反してしまいます。家を建てたあとで計算しても意味がないため、家を建てる前にどのくらいの大きさの家を建てたいのかを考えながら事前に計算しておく必要があります。土地を選ぶ際にも、「この土地だとどのくらいの家を建てられるのか」と想定してから購入することが大切です。
・建ぺい率との違い
建ぺい率は敷地面積に対して家を建てる面積の割合のことをいい、計算式は以下のようになります。建ぺい率も容積率と同じように用途地域によって基準が異なります。
建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
みんなが土地に対してギリギリの大きさで家を建てると、圧迫感のある街並みができてしまいます。見た目の良さを守ることだけではなく、それぞれの日当たりや風通しを確保することができ防火の面でも建ぺい率を守ることには意味があります。建ぺい率は平面的な広さを制限するものですが、容積率は3次元空間の割合を算出して制限する基準になります。
・容積率を定める目的
建ぺい率が建物を建てる面積と土地の関係であるのに対して、容積率は延べ床面積と土地の関係が制限されています。分かりやすくいうと、建ぺい率は建物と土地が接している面積（1階部分の面積）、容積率は1階部分と2階部分を足した面積が土地に対してどれだけの割合になるかを指します。なぜ延べ床面積の割合に制限する必要があるのかというと、人口制限のため。インフラ整備が不十分なエリアで容積率の割合が高い家が建ち並んでしまうと、街の処理能力がキャパオーバーしてしまいますよね。そのため用途地域によって容積率の基準が異なっているのです。地域に住む人口をコントロールすることが、容積率を定める目的だといえます。
◼ 容積率が低い数値に制限される際の計算方法
容積率は、土地に対して延べ床面積が占める割合の上限なので、必ずしも算出された容積率分の家を建てなければならないというわけではありません。また容積率は、土地が道路とどのように面しているかによって本来の容積率よりも低い数値に制限されることもあります。
・前面道路の幅が狭いとき
家を建てる際には、土地と前面道路との関係が重要になってきます。家を建てる予定の土地の前の道路幅が12m未満のとき、指定容積率ともう一つの計算式のどちらか小さい方が容積率として制限されます。もう一つの計算式とは以下の通り。
前面道路の幅員（m）×法定乗数（住宅系であれば0.4、その他は0.6）
・セットバックが必要なとき
セットバックが必要なときは、前面道路の幅員とセットバック分を合わせて計算します。計算式はさきほどご紹介したものと同じです。セットバックが必要な場合も、指定容積率ともう一つの容積率のうち小さい方が採用されます。
◼ 容積率が緩和される理由
容積率の定義や目的、計算式についてご紹介してきましたが、条件を満たしていれば容積率が緩和されることもあります。容積率が緩和される主な理由として、規制緩和と都市再生があげられます。
建物の規制を行うことは、市街地の景観を保護したり生活環境を維持したりすることが目的です。住民のためにも容積率や建ぺい率といった規制は重要ですが、規制を緩和することで業者への負担が軽減されたり、自由度の高い建築が見込まれることも。そこから都市再生につながる可能性があることから、容積率が緩和される特例が認められています。
◼ 容積率が緩和される特例
容積率が緩和される理由について分かったところで、実際に緩和される特例についても知っておきましょう。ここでご紹介する特例以外にも細かい条件が必要になるため、独自で判断するのではなく専門家の判断を仰ぐようにしましょう。
・駐車場や駐輪場
家を建てる際に駐車場や駐輪場を併設することも多いと思いますが、これらも延べ面積に含まれます。しかし家の延べ床面積と駐車場や駐輪場の面積を合わせた面積のうち5分の1を上限として、駐車場や駐輪場の分を延べ床面積から除外することができます。
・地下室
条件を満たしている家の地下室では、床面積の合計の3分の1を上限として延べ床面積から除外できます。延べ床面積から除外できる条件は以下の通りです。
・建物の地階にあること
・天井が地盤の面から1m以下の高さであること
・住宅の用途に供する部分であること
・ベランダやバルコニー
ベランダやバルコニーは、外壁から突出している幅が2m以下の部分は床面積に含まれません。庇などで囲まれていない外壁の部分も2m以下であれば同じく延べ床面積に含まれません。容積率の計算をする際に、以下の条件を満たすベランダやバルコニーは床面積から除外できます。
・外気に有効に開放されている部分の高さが1.1m以上であること
・外気に有効に開放されている部分の高さが天井の高さの2分の1以上であること
・ロフトや屋根裏
ロフトや屋根裏を採用することもあると思いますが、ロフトや屋根裏も延べ床面積から除外できることもあります。その条件は以下の通りです。
・天井の高さが1.4m以下であること
・ロフトがある階の面積のうち2分の1以下の面積であること
・はしごが固定されていないこと
◼ 容積率がオーバーするとどうなる？
用途地域によって容積率の基準は異なりますが、もし基準をオーバーした家を建ててしまうと、違反建築物や既存不適格建築物としてみなされてしまいます。行政からの指導を受けなければならなかったり、家を売却しようと思ったときに売却が難しくなったりとデメリットがたくさんあります。また住宅ローンを組むことも難しいため、これから建てる家が容積率の基準を満たしているかどうかを必ず事前に確認するようにしましょう。
◼ まとめ
土地選びや家づくりの際によく耳にする容積率という言葉。敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことを指しますが、その地域の人口をコントロールする目的があります。容積率は条件を満たしていれば特例として基準が緩和されることもあるため、うまく利用しながら家を建てるようにしましょう。もし容積率の基準をオーバーしてしまうと違反建築物としてみなされたり住宅ローンを組めなかったりすることになるため、基準を満たしているかどうかを事前に確認するようにしましょう
ホームスタイリングは横浜や湘南で新築住宅の建築を行っています。お客様のご要望をお聞きした上で、できる限りご要望にお応えできるようなプランをご提案致します。土地探しのお手伝いもしておりますので、横浜や湘南で家づくりをご検討の際はぜひお気軽にご相談ください。
